ビル

東京都渋谷区　テナントビル原状回復工事

こんにちは！
株式会社NEO ONE代表の林田です。

今回の工事は勉強になったその一言です。
仕上げに対する向き合い方や制度の高い見積もりの必要性などとても良い経験になりました。

テナント原状回復工事というと、「決まったことを淡々と戻す工事」「そこまで難しくない工事」そんなイメージを持たれることが少なくありません。

しかし、実際の現場では物件ごとの状態や過去の使われ方によって難易度も工数も大きく変わります。

今回ご紹介するのは、渋谷区のテナントビルで行った原状回復工事です。
30年以上借り続けたテナント退去の施工でした。
かなり酷く乗り込みの時点でどーした物かと頭を抱えましたが僕たちの仕事は
職人としての仕事をして次に繋げる事だと考えています。

この工事は、私たちNEO ONEにとって「原状回復工事の本質」と「見積と判断の重要性」を強く実感する現場となりました。

工事概要

・施工場所：東京都渋谷区テナントビル
・発注者：不動産会社様
・工事内容：テナント原状回復工事一式
・主な工種：
壁不良部全面補修および塗装
天井塗装
各所塗装工事
既存床材全面撤去
廃材荷揚げ・運搬
タイルカーペット仕上げ

ご依頼の背景

不動産会社様より、テナント退去後の原状回復工事としてご依頼をいただきました。

ご要望は、
・次のテナント募集にすぐ使える状態にしたい
・内見時の印象を良くしたい
・ただしコストは極力抑えたい
という原状回復工事では非常に多い内容でした。
近年では、この物価高でコストはどの現場でもマストな条件になりました。

現地確認の段階では、一見すると一般的な原状回復工事に見える状態でしたが実際に工事を進めていくと想定以上の手間がかかるポイントが次々と見えてきました。

壁工事不良部の全面補修と塗装

既存の壁面には、
・過去のテナントによるビス跡やアンカー跡
（現調の際には棚や荷物が多く見えない部分が多かった。テナントが自分で解体すると言った棚の撤去時の壁破損などが多くあり想定外だった。）
・部分補修を繰り返した形跡
（過去に破損した壁を補修した形跡が着工後に沢山発見され補修にかなりの手間がかかった。）
・下地の不陸や浮き
が広範囲に見られました。

部分的な補修だけでは、仕上がりにムラが出ることが明らかだったため今回は壁面全体の不良部を洗い出し全面補修を行ったうえで塗装仕上げとしています。

原状回復工事では、「とりあえず戻す」ことが優先されがちですが次の入居者募集を考えると内見時に違和感のない仕上がりが重要です。

壁は空間の印象を大きく左右するため見えない下地処理こそ丁寧に行いました。

天井塗装および各所塗装

天井は、経年による汚れや色ムラが目立つ状態でした。
特にテナント物件では、天井の印象ひとつで室内全体の明るさや清潔感が大きく変わります。

今回は、天井全面を塗装し併せて鉄扉や枠など各所の塗装も行いました。
派手な工事ではありませんが、こうした細部の仕上がりが内見時の印象に直結します。

最大の難所既存床材の全面撤去

今回の工事で、最も大きな負担となったのが既存床材の撤去作業でした。

床材は、非常に強力な接着剤で施工されており簡単には剥がれない状態でした。

1枚ずつ剥がしても接着剤が床面に残り剥離に想定以上の時間がかかる。
そして、解体する床材がかなりの重さだったこと。
という状況が続きました。

正直なところ、この床撤去作業は想像以上に過酷な内容でした。
さらに、撤去した床材の量も多く搬出作業や廃材処分にも相当な労力を要しました。

原状回復工事では、床撤去は軽く見られがちですが接着状況や施工年数によっては別工事レベルの負荷がかかることがあります。

床仕上げタイルカーペット

既存床材撤去後は、タイルカーペット仕上げとしました。

タイルカーペットは
・部分交換が可能
・メンテナンス性が高い
・テナント用途に適している

といった理由から、不動産会社様からも選ばれることの多い仕上げ材です。

撤去作業に苦労した分、仕上がった床を見たときは空間が一気に整った印象になりました。

施工後の状態

工事完了後は、自分たちでもここまで仕上げたことにかなりの達成感を感じました。

・壁不良部の不陸の調整・補修跡を限りなく無くす
・壁天井ともに明るくクセのない空間
・床は清潔感のあるタイルカーペット仕上げ

次のテナント募集にすぐ使用できる状態へと整いました。
不動産会社様からも、「この状態なら内見も問題ないですね」とのお言葉をいただいています。

今回の工事で得た学び

この現場は、私たちにとって非常に学びの多い工事でした。

特に、
・原状回復工事でも工数の見極めは重要
・床撤去や廃材処分は慎重に見積もるべき
・安さを優先しすぎると現場が苦しくなる
という点を、改めて実感しました。

正直に言えば、今回は安く施工しすぎたと感じています。

ただこの経験があったからこそ今後は、
・事前調査の精度向上
・リスクの共有
・無理のない工事計画の提案

をより強く意識するようになりました。

不動産会社管理会社様へ

テナント原状回復工事は、表面だけでは判断できない工事

物件ごとに負荷が大きく変わる工事です。

金額だけで判断すると、
・仕上がりへの不満
・工期や追加費用のトラブル
につながることも少なくありません。

NEO ONEでは、現場の状況を正確に把握しリスクを事前に共有したうえで誠実な施工を行うことを大切にしています。

渋谷区をはじめ都内（全域）の原状回復工事はお任せください

渋谷区を中心とした都内エリアでのテナント原状回復工事内装改修工事をご検討中の不動産会社様管理会社様は、ぜひ一度ご相談ください。

現場目線で、長く使える空間づくりをサポートいたします。

株式会社 NEO ONE
代表取締役　林田