東京都杉並区　不動産売買物件の資産価値を守るための屋上防水工事の必要性とは？

こんにちは！
株式会社NEO ONE代表の林田です。

戸建て住宅の中でも、屋上を持つ建物は防水性能の維持が非常に重要です。今回は、不動産会社様からのご依頼で、売買予定物件の屋上ウレタン塗膜防水を改修施工した事例をご紹介します。

売買前に防水をしっかり整えておくことで、
・物件価値の向上
・購入者の安心感の確保
・引き渡し後の雨漏りトラブル防止
につながるため、不動産会社様からのご依頼は年々増えています。

本記事では、施工の流れ・ビフォーアフター・ウレタン塗膜防水を選ぶ理由・防水工事が必要なサインまで徹底的に解説。不動産業者様や管理会社様にも役立つ内容になっています。


1｜ご依頼の背景：売買予定物件で屋上防水が劣化

今回ご依頼いただいたのは、杉並区にある戸建て住宅。
不動産会社様より
「売買前に屋上防水の状態が気になる。雨漏りリスクをなくして資産価値を維持したい」

ということで、NEO ONEへ調査依頼をいただきました。

現地を確認すると、既存はウレタン塗膜防水（通気緩衝ではない密着工法）で施工されていましたが、

・ひび割れ
・塗膜の摩耗
・表層のチョーキング
・一部に水溜まりができやすい箇所

といった劣化が見られ、防水性能が低下している状態でした。

売買物件で最も避けたいのは、「引き渡し後の雨漏りクレーム」
そのため今回は、既存と同じウレタン塗膜防水で全面改修を行うことになりました。


2｜防水工事の必要性｜屋上は“外壁より先に劣化する”場所

戸建ての屋上は、建物の中で最も過酷な環境にさらされます。

・直射日光（紫外線）
・雨・風
・温度差による膨張と収縮
・汚れが溜まりやすい構造

平らな屋上は水が滞留しやすいため、外壁よりも防水層の劣化が早いのが特徴です。

防水が劣化すると…
■雨漏り発生 → 内装・下地材・柱まで腐食することも
■白アリ被害の引き金になる
■中古物件としての評価を下げる
■売買時に値引き交渉の材料にされる
■改修費用が大幅に増える（初動10万円 → 放置で100万円以上に）

実際、雨漏りが原因で取引が白紙になるケースもあるため、
不動産会社様にとって「防水状態の確認」は極めて重要です。

今回の物件も、屋上防水の見た目は一見綺麗に見えていたものの、
表面を触るとチョーキングが顕著で、水を防ぐ力はほぼ残っていない状態でした。


3｜今回採用した“ウレタン塗膜防水”の特徴とメリット

既存防水がウレタンだったため、同じ仕様で改修するのが最適と判断しました。

ウレタン塗膜防水のメリットは以下の通り
↓
① 既存防水との相性が良く、改修しやすい
他工法と比べ撤去の必要がほぼない。
② 複雑な形状にも対応できる（戸建て屋上に最適）
立ち上がり・ドレン周り・笠木などに強い。
③ つなぎ目のない“完全防水の膜”を形成する
液体の為、降下した際に防水層の繋ぎ目が出来ず1つの層として塗膜形成される。
雨水の侵入ポイントがなく安心。
④ 施工費と耐久性のバランスが優れている
戸建て屋上で最も採用率が高い防水工法。

中古の不動産売買の現場では「漏水の心配が無いか」は大きな武器になります。


4｜施工内容｜ウレタン塗膜防水（密着工法）改修の流れ

ここからは、NEO ONEが実際に行った施工工程をご紹介します。

① 高圧洗浄：旧防水層の汚れを徹底的に除去
雨染み・コケ・砂埃・皮膜の劣化粉などを洗浄し、
ウレタンがしっかり密着する下地を作ります。

② 下地補修：クラック補修と不陸調整
ひび割れ部分はコーキング等で補修。
勾配が悪く水が溜まる箇所は不陸調整を行い、
水の逃げ道をしっかり確保します。

③ プライマー塗布（密着力を高める）
既存ウレタンとの密着を高めるため、全体にプライマーを塗布。
ここを丁寧に行わないと、密着不良・膨れの原因になります。

④ ウレタン1層目（主材塗布）
均一な厚みになるよう丁寧に膜厚を確保。
流し込みとローラーを組み合わせ、継ぎ目のない防水層を形成していきます。

⑤ ウレタン2層目（仕上げの防水膜）
2層目で膜厚を完成させます。
戸建て屋上の場合、この2層構造で水密性が大幅に向上します。

⑥ トップコート塗布（紫外線から保護）
ウレタンは紫外線に弱いため、
トップコートで耐久性を大きく向上させます。

これにより、
防水性能が5〜10年持続できる状態になります。


5｜施工後の状態｜明るい仕上がりで物件価値も向上

施工後は、屋上全体が均一な色合いで美しく仕上がり、
不動産会社様からも

「売却前にここまで整えてもらえると安心して案内できる」

と高評価をいただきました。

買主様にとっても、屋上防水完了・漏水の心配がない。
は大きな安心ポイントとなり、物件の魅力が一段階アップします。


6｜防水工事が必要なサイン｜見た目が綺麗でも危険なケースあり

戸建ての屋上は、見た目では判断できない劣化が非常に多いです。

・表面が粉っぽい（チョーキング）
・小さなひび割れ
・防水層が硬くなって弾力がない
・ドレン周りの汚れが固着
・水溜まりが消えにくい
・トップコートが剥げている

これらはすべて、
「防水工事のタイミングが来ています」というサイン。

雨漏りは発生してからでは遅く、
屋根裏や壁内で腐食が進んでいるケースも多いです。


7｜不動産・管理会社からNEO ONEへ依頼が多い理由

不動産売買物件の場合、
「引き渡し後に雨漏りすると重大な責任問題」になります。

そのためNEO ONEでは
↓
■ 現地調査 → 状況説明 → 見積
■ 雨漏りリスクの可視化
■ 工事写真の徹底記録
■ 保証書の発行（ビル・マンション・アパート）※メーカー保証
■ 売買時に使える“施工完了資料”の作成

までワンストップで対応しています。

売買物件はスピード感が命。
最短で現調 → 施工を行い、不動産会社様の販売計画に合わせた工程も可能です。


8｜まとめ｜屋上防水の劣化は“物件価値に直結する”重要ポイント

今回の事例のように、屋上防水は建物の寿命を左右する最重要メンテナンスです。

防水が劣化すると → 雨漏り → 構造体の腐食 → 物件価値の低下
逆に、売却前にしっかり防水工事を実施しておくことで、

・資産価値の向上
・トラブルの防止
・価格交渉を有利に
・買主への大きな安心材料

につながります。

NEO ONEでは、戸建て・マンション・ビルの屋上防水工事をすべて自社職人で対応しており売買物件の防水改修も数多く行っています。

屋上の状態が少しでも気になる場合はまずはお気軽にご相談ください。

お問合せお待ちしております！